|
LE NOSTRE MIGLIORI OFFERTE SULLE
RIVISTE:
CI TROVI ANCHE SU
Vendite
locazioni
permute
in tutto il
Nord
Sardegna
Valutazioni gratuite
e senza impegno
Mutui
direttamente in
agenzia |
Le fasi della compravendita immobiliare:
1) Proposta d’acquisto
2) Accettazione
3) Provvigione
4) Registrazione del preliminare di vendita o compromesso
5) Rogito notarile
1) Proposta d’acquisto
Nella proposta d'acquisto viene manifestata l'intenzione di
acquistare quel determinato immobile alle condizioni proposte.
Se le condizioni saranno accettate dal venditore (accettazione
scritta), le parti saranno vincolate a proseguire nella
compravendita come stabilito nella proposta ed il venditore
incasserà il nostro assegno, depositato presso lo studio immobiliare
a titolo di “deposito cauzionale”, che diventerà solo allora
"caparra confirmatoria". In caso contrario l'agenzia restituirà
l'assegno versato senza aggravio di interessi ed escluso ogni
risarcimento danni.
La caparra confirmatoria è la somma versata da chi vuole acquistare
una casa come anticipo sul prezzo globale, ma che impegna
reciprocamente venditore e acquirente. La "caparra confirmatoria"
(prevista dagli articoli 1385 e 1386 del Codice civile), se
l'acquisto va a monte perché il compratore si rifiuta di portarlo a
termine, resta al venditore come indennizzo. Se invece è il
venditore a cambiare idea, l'acquirente mancato ha il diritto alla
restituzione della caparra raddoppiata.
2) Accettazione
L’Accettazione della proposta avviene di solito attraverso lettera
raccomandata con ricevuta di ritorno mediante la quale l’agenzia
comunica all’acquirente l’avvenuta accettazione della proposta da
lui formulata che lo vincola alla conclusione dell’affare.
3) Provvigione
Compenso che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La
provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva
(20%). L'agente immobiliare ha diritto alla provvigione una volta
raggiunto l'accordo tra le parti.
La percentuale di mediazione è strettamente legata all'importo di
vendita dell'immobile da gestire.
Non c'è legge dello Stato che impone alle agenzie immobiliari una
percentuale massima o minima di mediazione. Il mercato è
assolutamente libero.
4) Registrazione del preliminare di vendita o compromesso
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato
entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va
applicata una marca da bollo da euro 14,62, la registrazione
comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari
ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita,
sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a
titolo di acconto o di caparra.
Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota
dello 0,5 % mentre sull’acconto se la compravendita è soggetta ad
imposta di registro si applica l’imposta pari al 3% (prima o seconda
casa)
Nelle compravendite soggette all'imposta di registro (4% per la
prima casa, 10% per la seconda casa, 20% per le case di lusso)
l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra
rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito. Per
consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è
necessario consegnare al notaio la documentazione in originale
relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.
La registrazione del contratto preliminare è sempre stata
obbligatoria e la normativa vigente impone di indicare nel rogito i
pagamenti gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo
di pagamento (assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del
fisco, la presenza di un compromesso.
La formulazione della norma fa si che gli agenti immobiliari siano
obbligati a registrare il contratto preliminare o compromesso anche
quando viene redatto dalle parti autonomamente, quando l'accordo tra
le parti è stato raggiunto grazie al loro intervento. L'obbligo
pertanto si estende anche ai compromessi eventualmente sottoscritti
presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli
autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere
direttamente alla registrazione e alla trascrizione nei registri
immobiliari.
E' da ricordare infine che la proposta contrattuale (proposta di
acquisto) si converte automaticamente in contratto preliminare di
compravendita all'accettazione e quindi in quel momento sorge
l'obbligo della registrazione.
In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data
di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell'imposta
dovuta oltre agli interessi legali.
5) Rogito notarile
Il rogito è uno strumento legale usato per trasferire un diritto. Il
rogito è meglio noto come il metodo di trasferimento del titolo di
proprietà di un bene immobile da un individuo ad un altro.
Il processo della compravendita si chiude con la firma del rogito
notarile.
La formalizzazione dell’atto di vendita avviene davanti a un notaio,
che dovrà anche verificare la piena conformità del rogito, alle
clausole stabilite nel compromesso.
Il notaio, il cui compenso è calcolato in base al volume
dell’immobile e alla complessità della pratica, dovrà effettuare le
opportune verifiche, redigere l’atto, calcolare le imposte sulla
compravendita e occuparsi della registrazione dell’atto. |
